Due miliardi e 302 milioni di euro. È una cifra che rende immediatamente l'idea della dimensione del progetto che dovrebbe portare Inter e Milan ad avere una nuova casa entro il 2032. Il nuovo San Siro non è però soltanto uno stadio: nell'investimento rientrano l'acquisto dell'area, il comparto immobiliare, le opere di urbanizzazione, la viabilità, le bonifiche, i costi accessori e gli oneri finanziari.
I documenti ufficiali relativi al progetto, visionati ed analizzati da calcioefinanza.it, consentono di ricostruire voce per voce il quadro economico dell'operazione. Il totale previsto arriva a 2,302 miliardi di euro e comprende componenti molto differenti tra loro.
Nuovo San Siro, il costo dello stadio
La prima voce da isolare riguarda naturalmente la costruzione del nuovo impianto. Il costo dello stadio in senso stretto è stimato in 583,7 milioni di euro. Considerando anche il podio sul quale sorgerà una parte del complesso, il valore sale a circa 707,9 milioni.
All'interno dei 583,7 milioni destinati allo stadio sono compresi 44 milioni relativi ai 20 mila metri quadrati di superficie lorda, 140,8 milioni per le superfici convenzionali e complementari e quasi 398,9 milioni per le superfici accessorie.
Il quadro complessivo dei costi di realizzazione edilizia arriva invece a 1,110 miliardi di euro. La cifra comprende 583,7 milioni per il nuovo stadio, 124,2 milioni per il podio, 371,4 milioni per il Comparto Plurivalente e la Riqualificazione Meazza e 31,1 milioni per l'Energy Center e il relativo anello energetico.
Hotel, uffici, commercio e parcheggi
Una parte particolarmente importante dell'investimento riguarda il comparto plurivalente e la trasformazione dell'area oggi occupata dal Meazza. I 371,4 milioni previsti comprendono diverse funzioni destinate ad affiancare il nuovo impianto.
Sono ipotizzati 44 milioni per 20 mila metri quadrati destinati al commerciale e al food & beverage, altri 33 milioni per 15 mila metri quadrati destinati alla Grande Struttura di Vendita, 51,3 milioni per 23.314 metri quadrati direzionali e terziari e 44 milioni per 20 mila metri quadrati di ricettivo.
La voce economicamente più pesante riguarda però box e piani interrati, stimati in 121,2 milioni di euro. Altri 77,9 milioni sono destinati invece a superfici accessorie e condominiali.
Si tratta ancora di ipotesi economico-funzionali. La distribuzione precisa di hotel, uffici, attività commerciali e servizi dovrà essere definita con la successiva progettazione dello Stralcio 2, cioè la trasformazione successiva dell'area che avverrà dopo l'apertura del nuovo stadio, insieme alla decostruzione parziale e alla rifunzionalizzazione del Meazza.
Tunnel Patroclo e nuova viabilità
Il progetto comprende anche un investimento consistente sulle infrastrutture necessarie per il nuovo assetto dell'area. Le opere di urbanizzazione primaria sono stimate complessivamente in 57,3 milioni di euro.
Il nuovo Tunnel Patroclo rappresenta la voce principale, con un costo di 42,3 milioni. Sono poi previsti 7,1 milioni per l'intersezione nord del tunnel, circa 5,4 milioni per gli interventi su via Tesio e via Achille e altri 2,5 milioni per la nuova infrastruttura di scarico verso l'Olona.
A questa cifra va aggiunta la demolizione dell'attuale Tunnel Patroclo, valutata separatamente in 12,4 milioni di euro. Gli elaborati infrastrutturali chiariscono che l'intervento comporterà una ricostruzione pressoché integrale del sistema del sottopasso, mantenendo e adeguando alcune porzioni dell'opera attuale.
Meazza, parco e compensazioni: altri 84 milioni
Il piano prevede poi 84,7 milioni di euro per opere e contributi aggiuntivi non a scomputo degli oneri. Una voce che comprende diversi interventi collegati alla trasformazione dell'area di San Siro.
Tra questi figurano 16,2 milioni per le aree a parco urbano destinate a essere cedute al Comune, 6,2 milioni per la realizzazione di una nuova area di massima sicurezza a servizio del Meazza durante la fase transitoria e soprattutto 15 milioni per la gestione del cantiere mentre il vecchio stadio continuerà a essere utilizzato.
Sono previsti anche fino a 15 milioni per interventi di compensazione legati alla carbon neutrality, 3 milioni per ulteriori opere compensative, circa 2,9 milioni per l'invarianza idraulica, 4,4 milioni per l'area tram e 2,8 milioni per gli interventi nell'area della M5.
La gestione del cantiere durante il funzionamento del Meazza rappresenta uno degli aspetti caratteristici dell'operazione. Il vecchio impianto continuerà infatti a essere utilizzato mentre verrà costruito il nuovo stadio. Solo dopo l'apertura del nuovo impianto partirà la sua decostruzione parziale.
L'acquisto dell'area: 197 milioni
Un'altra voce fondamentale riguarda l'acquisto del Meazza e delle aree circostanti da parte di Inter e Milan, operazione finalizzata nel novembre del 2025. Il prezzo concordato è stato di 197,1 milioni di euro.
La relazione consente di scomporre anche questa cifra: 104,1 milioni sono attribuiti allo Stadio Giuseppe Meazza, 86,2 milioni ai terreni e circa 6,7 milioni ai diritti edificatori.
Dal prezzo vengono però considerate detrazioni complessive per 22 milioni di euro. Di questi, 12,4 milioni sono legati alla demolizione del Tunnel Patroclo e 9,6 milioni alle bonifiche ambientali.
Nel piano economico il costo netto dell'area scende così a circa 175,1 milioni di euro.
Oltre 455 milioni di costi accessori
Il quadro economico comprende poi una voce molto consistente relativa agli oneri costruttivi accessori e alle ulteriori spese tecniche e complementari. Complessivamente si tratta di 455,2 milioni di euro.
All'interno della cifra sono compresi 178,6 milioni di oneri complementari, 115,3 milioni di ulteriori oneri costruttivi, 18,1 milioni per le bonifiche, quasi 4,5 milioni per imposte e tasse e 2 milioni per commercializzazione e pubblicità.
Spicca anche una voce da 136,8 milioni denominata “imprevisti e varie”, che da sola rappresenta una quota significativa del quadro economico accessorio.
Su un punto, però, la documentazione richiede particolare attenzione. I 115,3 milioni di ulteriori oneri costruttivi non possono essere considerati il costo della demolizione del Meazza. I documenti analizzati non isolano infatti un importo specifico relativo alla sola decostruzione parziale del vecchio stadio.
Oneri finanziari e fideiussioni
Il progetto presenta anche un peso finanziario rilevante. Gli oneri finanziari e il costo delle fideiussioni valgono complessivamente circa 381,7 milioni di euro.
Nel dettaglio, il quadro finale indica 351,8 milioni di oneri finanziari e 29,85 milioni come costo delle fideiussioni.
Diverso è invece il valore nominale delle garanzie che dovranno essere prestate nell'ambito dell'operazione. Complessivamente raggiungono 415,2 milioni di euro.
La cifra è così suddivisa: 124 milioni a garanzia dell'acquisto del terreno, 75,5 milioni per le urbanizzazioni, 100 milioni a garanzia della demolizione parziale del Meazza, altri 100 milioni per il completamento del nuovo stadio e 15,7 milioni quale garanzia pari all'1% del valore dell'opera.
Anche in questo caso la distinzione è fondamentale: i 100 milioni riferiti al Meazza non rappresentano il costo della demolizione, ma l'importo della garanzia richiesta per assicurare l'esecuzione dell'intervento.
Il costo del verde nei prossimi trent'anni
Nel quadro dell'operazione trovano spazio anche una serie di importi più contenuti rispetto alle cifre principali, ma comunque significativi.
Gli allacciamenti sono stimati in circa 500 mila euro, mentre il contributo compensativo per la Grande Struttura di Vendita supera di poco i 2 milioni.
Particolarmente rilevante è invece il costo prospettico della gestione del verde. La relazione stima 34,4 milioni di euro per la manutenzione nell'arco di trent'anni.
Di questi, circa 28 milioni riguardano le aree esterne del comparto plurivalente, comprese quelle cedute al Comune, mentre poco più di 6 milioni sono legati alle sistemazioni del comparto stadio.
Un'operazione complessiva da 2,302 miliardi
Mettendo insieme tutte le voci, il progetto arriva dunque a 2,302 miliardi di euro di costi complessivi. Una cifra che racconta la dimensione reale dell'operazione San Siro, molto più ampia della semplice costruzione del nuovo stadio.
Nel totale rientrano l'acquisto dell'area, la costruzione dell'impianto, il podio, il comparto immobiliare, le opere sulla viabilità, le bonifiche, i costi accessori, le compensazioni e gli oneri finanziari.
A fronte dei costi, il piano economico stima un valore complessivo dell'operazione pari a 2,567 miliardi di euro. Circa 418,4 milioni dovrebbero arrivare dalla vendita degli immobili e delle altre superfici previste nella seconda fase del progetto, mentre al nuovo stadio viene attribuito un valore teorico di 2,149 miliardi nel 2032.
La differenza tra valori e costi stimati è pari a circa 264,9 milioni di euro, vale a dire l'11,5% dei costi complessivi prima delle imposte.
Si tratta comunque di stime preliminari. Il progetto dovrà ancora essere sviluppato nelle prossime fasi e i numeri potranno cambiare in funzione delle scelte definitive, dei costi di costruzione e dell'andamento del mercato.
I documenti consentono però già oggi di comprendere la dimensione economica dell'operazione: per Inter e Milan il nuovo San Siro non sarà soltanto la costruzione di uno stadio, ma un maxi progetto da oltre 2,3 miliardi di euro che coinvolgerà l'intera area.
